Vous êtes propriétaire et vous avez besoin de liquidités sans nécessairement remplacer votre première hypothèque? Une deuxième hypothèque peut vous permettre d’utiliser une partie de la valeur nette accumulée dans votre propriété pour consolider des dettes, financer des rénovations, couvrir une dépense importante ou réorganiser votre situation financière.
Chez Zéro Dette, nous analysons votre propriété, votre financement actuel, vos paiements et votre dossier de crédit afin de déterminer si un prêt sur deuxième hypothèque représente réellement la bonne stratégie.
Vous voulez savoir si une deuxième hypothèque est possible dans votre situation? Faites vérifier votre admissibilité avec Zéro Dette.
Qu’est-ce qu’une deuxième hypothèque?
Une deuxième hypothèque est un prêt hypothécaire garanti par une propriété sur laquelle une première hypothèque est déjà inscrite. Elle est aussi appelée hypothèque de second rang, hypothèque secondaire ou prêt sur valeur domiciliaire selon la structure du financement. Contrairement à un refinancement complet, elle peut permettre de conserver le prêt hypothécaire principal en place et d’ajouter un nouveau financement distinct.
L’Agence de la consommation en matière financière du Canada décrit la deuxième hypothèque comme un deuxième prêt pris sur la maison. Pendant son remboursement, l’emprunteur continue également de rembourser sa première hypothèque.
Comment fonctionne une hypothèque de second rang?
Le principe repose principalement sur la valeur domiciliaire disponible. Le prêteur regarde la valeur marchande de la propriété, le solde de l’hypothèque de premier rang et les autres dettes garanties par le bien immobilier. La différence permet d’estimer les fonds propres et la valeur nette pouvant soutenir un nouveau prêt garanti.
Première hypothèque et deuxième hypothèque
La première hypothèque conserve la priorité sur la propriété. La deuxième hypothèque vient au second rang. Si la propriété devait être vendue dans un contexte de défaut ou de saisie, le créancier de premier rang serait généralement remboursé avant le prêteur de second rang. C’est cette position moins prioritaire qui augmente le risque pour le deuxième prêteur. L’Autorité des marchés financiers précise qu’une hypothèque de deuxième rang peut être accordée par le même prêteur ou par un autre prêteur.
Pourquoi le taux peut-il être plus élevé?
Parce que le prêteur assume davantage de risque, le taux d’intérêt d’une deuxième hypothèque est généralement supérieur à celui de la première hypothèque. Les conditions hypothécaires peuvent également varier selon la valeur de la propriété, le ratio prêt-valeur, la cote de crédit, les revenus, le type de propriété et la structure du contrat.
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Quelle valeur nette peut être utilisée?
La valeur nette correspond essentiellement à la Valeur de la propriété moins les montants déjà garantis par celle-ci. À titre général, l’ACFC indique qu’un emprunt garanti par la valeur nette peut atteindre jusqu’à 80 % de la valeur évaluée d’une maison, selon le produit et les critères du prêteur. Le montant maximal réellement disponible dépend donc du solde de votre première hypothèque et de votre dossier.
Pourquoi utiliser une deuxième hypothèque?
Une deuxième hypothèque peut servir à plusieurs objectifs, notamment lorsqu’un propriétaire possède suffisamment de valeur nette sans vouloir remplacer son prêt principal.
Consolider des dettes et réduire la pression des paiements
Cartes de crédit, prêt automobile, ligne de crédit et autres obligations peuvent entraîner plusieurs paiements mensuels à des taux d’intérêt élevés. Une deuxième hypothèque peut fournir les liquidités nécessaires à une consolidation de dettes afin de remplacer plusieurs soldes par une structure de remboursement plus simple.
Cette stratégie ne fait pas disparaître la dette : elle transforme sa structure et utilise la propriété comme garantie. Il faut donc comparer le coût total, le taux d’intérêt, l’amortissement, les frais et les paiements réguliers avant de procéder. Zéro Dette se spécialise notamment dans les stratégies hypothécaires visant à regrouper les dettes et à améliorer la gestion des versements mensuels.
Obtenir des liquidités
Un prêt sur valeur domiciliaire peut aussi servir à financer des rénovations, de grosses réparations, des frais d’études, des projets personnels, de la plomberie, une chaudière ou certains frais médicaux inopinés.
Il peut aussi être envisagé pour certains achats coûteux ou lorsqu’un propriétaire doit accéder rapidement à du capital. Toute somme empruntée doit toutefois être remboursée et la propriété sert de sécurité au prêteur. En cas de difficultés importantes de remboursement, les conséquences peuvent aller jusqu’à la saisie.
Êtes-vous admissible à une deuxième hypothèque?
L’admissibilité ne dépend pas d’un seul critère. Un prêteur peut tenir compte de la valeur domiciliaire, du solde de la première hypothèque, du crédit, du montant de vos revenus, de votre Revenu et emploi et de votre capacité à effectuer les paiements.
La valeur de la propriété et le ratio prêt-valeur
L’évaluation de la propriété joue un rôle central. Elle sert à déterminer sa valeur marchande actuelle et à calculer le ratio prêt/valeur. Plus la première hypothèque et les autres charges occupent une grande part de la valeur de la propriété, moins il reste de valeur nette disponible pour une hypothèque de second rang.
Comment calculer le ratio prêt-valeur?
À titre illustratif, si une résidence est évaluée à 500 000 $ et que 300 000 $ demeurent dus sur l’hypothèque de premier rang, la propriété possède 200 000 $ de valeur nette avant de tenir compte des autres charges.
Le montant de financement accessible ne correspond toutefois pas automatiquement à cette somme. Le prêteur applique son propre ratio prêt-valeur maximal et ses propres critères d’admissibilité. L’ACFC donne comme règle générale une limite pouvant atteindre 80 % de la valeur évaluée pour certains emprunts sur valeur nette.
Votre dossier de crédit et votre situation financière
Une bonne cote de crédit ou un bon score de crédit peut faciliter l’accès à certaines conditions, mais un dossier de crédit imparfait ne ferme pas nécessairement toutes les portes. Certains prêteurs alternatifs ou privés peuvent accorder davantage d’importance à la valeur du bien immobilier.
Une faillite passée, une proposition de consommateur, des retards de paiement ou une faible cote de solvabilité doivent néanmoins être analysés avec soin. Un conseiller ou un courtier hypothécaire peut examiner l’ensemble du dossier afin de déterminer si un prêt privé ou du financement privé représente une solution viable.
Deuxième hypothèque, refinancement ou marge de crédit hypothécaire?
Plusieurs produits permettent d’utiliser la valeur nette d’une propriété. La bonne solution dépend notamment du montant recherché, du taux de votre première hypothèque, de votre crédit et de vos besoins en liquidités.
Quand choisir une deuxième hypothèque plutôt qu’un refinancement?
Le refinancement remplace ou augmente généralement le financement hypothécaire principal. Une deuxième hypothèque ajoute plutôt un prêt distinct au second rang. Elle peut être intéressante lorsqu’on souhaite conserver une première hypothèque assortie de conditions avantageuses ou lorsqu’un refinancement entraînerait une pénalité importante.
Il faut toutefois comparer les deux scénarios. Un taux d’intérêt moindre sur un refinancement peut parfois compenser une pénalité, alors qu’une deuxième hypothèque peut éviter de modifier le contrat hypothécaire existant. Des pénalités peuvent notamment s’appliquer lorsqu’une hypothèque fermée est remboursée avant son échéance.
Deuxième hypothèque ou marge de crédit hypothécaire?
Une marge de crédit hypothécaire, aussi appelée HELOC, est un crédit renouvelable garanti par la maison. Elle permet d’emprunter, de rembourser puis de réemprunter jusqu’à une limite autorisée.
Une deuxième hypothèque est généralement versée sous forme de somme globale avec un calendrier de remboursement défini. L’ACFC indique qu’une marge de crédit hypothécaire peut généralement aller jusqu’à 65 % de la valeur d’une maison, alors que certaines formes de prêt sur valeur domiciliaire peuvent atteindre 80 %, sous réserve des règles applicables.
Une marge hypothécaire peut convenir à des besoins récurrents, tandis qu’un prêt sur deuxième hypothèque vise plutôt un montant précis.
Combien coûte une deuxième hypothèque?
Le coût d’une deuxième hypothèque ne se limite pas au taux hypothécaire affiché. Il faut aussi examiner les frais, la durée, l’amortissement et les modalités de remboursement.
Taux d’intérêt, frais et conditions du prêt
Selon le prêteur, le prêt peut être offert à taux fixe ou à taux variable. Une hypothèque de second rang comporte habituellement un taux d’intérêt élevé comparativement à une hypothèque de premier rang, puisqu’elle présente davantage de risque pour le prêteur.
Des frais d’évaluation, frais juridiques, frais de notaire, frais de recherche de titre, frais d’assurance titre, frais d’inscription, frais d’établissement ou frais de courtage peuvent également s’ajouter selon le dossier et la structure du financement.
Coût total
Un taux hypothécaire plus bas n’est pas automatiquement synonyme de meilleure solution. Il faut comparer le coût total du financement, les paiements mensuels, la durée du prêt, la pénalité éventuelle et l’effet du nouvel emprunt sur votre situation financière.
Un calculateur de remboursement hypothécaire peut fournir une première estimation, mais il ne remplace pas l’analyse du dossier complet et des différents taux hypothécaires disponibles.
Comment obtenir une deuxième hypothèque avec Zéro Dette?
Chez Zéro Dette, la démarche commence par une analyse de votre situation afin de déterminer si une deuxième hypothèque, un refinancement, une marge de crédit hypothécaire ou une autre stratégie de financement hypothécaire correspond à votre réalité.
De l’analyse de votre dossier au financement
Nous évaluons notamment la valeur de la propriété, le solde de votre première hypothèque, vos dettes, vos paiements, votre dossier de crédit et vos besoins en liquidités. Selon le profil, différentes options auprès d’institutions financières, de prêteurs alternatifs ou d’un prêteur privé peuvent être étudiées.
Lorsque la solution retenue implique une hypothèque de second rang, les conditions, les frais et les obligations doivent être compris avant la signature. Le processus peut également nécessiter une évaluation et l’intervention d’un notaire.
Zéro Dette accompagne déjà les propriétaires québécois dans des stratégies de refinancement, de prêt privé et de consolidation des dettes.
Vous avez de l’équité dans votre maison et souhaitez savoir combien vous pourriez obtenir? Vérifiez votre admissibilité auprès de Zéro Dette et découvrez la stratégie hypothécaire adaptée à votre situation.
Questions courantes sur la deuxième hypothèque
Puis-je obtenir une deuxième hypothèque avec un mauvais crédit? C’est possible dans certains dossiers. Une cote de crédit faible peut limiter les options offertes par les institutions financières traditionnelles, mais un prêteur alternatif ou un prêteur privé peut considérer plus fortement la valeur nette, le ratio prêt-valeur et l’ensemble de la situation.
Puis-je conserver ma première hypothèque? Oui. C’est précisément le principe d’une deuxième hypothèque : le premier prêt demeure en place et le nouveau prêt est inscrit au second rang. Vous devez donc continuer à effectuer les paiements associés aux deux prêts.
Une deuxième hypothèque peut-elle servir à une consolidation des dettes? Oui, si le montant disponible et la structure du financement le permettent. Elle peut fournir les fonds nécessaires pour rembourser plusieurs dettes à taux plus élevé et simplifier les paiements. Il faut toutefois comparer le coût total de la nouvelle dette avec celui des obligations existantes.
Est-il possible de refinancer plus tard? Oui, selon votre situation future, la valeur de la propriété, votre crédit et les conditions des prêteurs. Une deuxième hypothèque peut parfois servir de solution transitoire avant de refinancer à de meilleures conditions.
Quelle est la différence entre une deuxième hypothèque et un prêt personnel? La deuxième hypothèque est un prêt garanti par la propriété. Un prêt personnel peut être non garanti. La garantie immobilière peut influencer le montant, le taux et les critères d’approbation, mais elle signifie aussi que la propriété est exposée en cas de défaut de paiement.